Выбор земельного участка, целевое назначение земельного участка

Выбор земельного участка, целевое назначение земельного участка

Часто, при выборе земельного участка покупатель не понимает, что, оказывается, не каждый земельный участок подойдет для целей, с которым осуществляется покупка. 

Дело даже не в качестве грунта земельного участки не в его природных характеристиках. Дело в законодательной основе использования земельного участка, в категории земли, ее целевом назначении. 

Что же такое: «целевое назначение земельного участка». 

Согласно ст. +1 ЗУ «О землеустройстве» Целевое назначение земельного участка - это использование земельного участка по назначению, определенным на основании документации по землеустройству в установленном законодательством порядке. Попросту говоря: целевое назначение земельного участка указывает на то каким образом и с какой целью можно использовать земельный участок. Так, земельный участок с целевым назначением «для ведения личного сельского хозяйства» не может использоваться для строительства жилого дома, а земельный участок промышленного назначения не может использоваться для возведения дачи. Поэтому, выбирая земельный участок, для начала необходимо определиться относительно того, какая категория земли и с каким целевым назначением подойдет именно Вам. 

С этой целью, сделаем экскурс в сферу земли земельных правоотношений, земельного законодательства, и подробно рассмотрим каждую категорию земли и целевое назначение земли. И так, начнем ... 

Все земли по основному целевому назначению разделяются на категории. Земля определенной категории делится на земли разного целевого назначения. Целевое назначение конкретного земельного участке отмечается в государственном акте на право собственности на земельный участок. Категории земель Украины имеют особый правовой режиме. 

Земли Украины по основному целевому назначению делятся на следующие категории: 

а) земли сельскохозяйственного назначения; 

б) земли жилой и общественной застройки. 

в) земли природно-заповедного и иного природоохранного назначения; 

г) земли оздоровительного назначения; 

д) земли рекреационного назначения; 

е) земли историко-культурного назначения; 

ж) земли лесохозяйственного назначения; 

з) земли водного фонда; 

и) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения. 



Рассмотрим каждую категорию земли детально. Начнем с земли жилищной и общественной застройки. 



Земли жилой и общественной застройки 
Наиболее привлекательным для покупателей являются земельные участки с целевым назначением: «под строительство и обслуживание жилого дома хозяйственных построек и сооружений». Земли жилой и общественной застройки - земельные участки в пределах населенных пунктов, которые используются для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования. Земельные участки для строительства жилого дома не могут размещаться за пределами населенного пункта. К этой категории земли также относятся земельные участки «для гаражного строительства». 

Земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома хозяйственных зданий и сооружений как с инвестиционной так и с функциональной точки зрения.

Такие земельные участки постоянно пользуются спросом. Они беспрепятственно (з точки зрения законодательных запретов) покупаются и продаются на рынке земле. Их могут приобретать в собственность (покупать, и т.п.) как граждане Украины, так и граждане других стран, лица без гражданства. Данные земельные участки являются наиболее распространенным товаром и одним из самых дорогих на рынке земли. Покупать земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома всегда выгодно. Так, немного человек, имеющих желание заниматься сельским хозяйством, что же касается построения жилого дома, то в условиях глобализации, развития городов-мегаполисов, - земельные участки для строительства всегда будут пользоваться спросом. 
На сегодня очень престижно жить в пригороде. Люди все больше и больше ценят чистый воздух, отдаленность от магистралей, выхлопных газов и выбросов заводов. Ежедневно СМИ размещают статьи относительно вредности факторов, связанных с проживанием в городах. А поэтому пользуются спросом не только земельные участки в пределах городов, но и земельные участки в предместьях. 

Самыми ценными и самыми привлекательными земельными участками о строительству жилого дома, есть участки: 

- приближенные к крупным городам, в частности Киева - 30 - ти км. зона;

- приближенные к лесам, водоемам;

- имеющие правильную форму (но есть и люди, интересующиеся ландшафтным дизайном и нестандартностью решений территории, - ищут участки с неправильной формой, перепадами высот, склонами и подъемами); 

- земельные участки с коммуникациями на участке и вблизи (электроэнергия + газ);

- земельные участки небольшой площади (т.к., к сожалению, у нас в Украине намного больше людей со средним и низким уровнем достатка, чем с высоким). 
Стоит также обратить внимание на близость грунтовых вод и качество подъездных путей. Все эти факторы влияют на стоимость участка. 

Покупая земельный участок для сооружения и обслуживания жилого дома Вы всегда будете в выигрыше. Это высоколиквидный товар и красивая инвестиция. 



Землями сельскохозяйственного назначения 


Земли сельскохозяйственного назначения, предоставлены для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктурой, в том числе инфраструктурой оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, или предназначенные для этих целей. 

К землям сельскохозяйственного назначения относятся: 

а) сельскохозяйственные угодья (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежи); 

б) несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и прогоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные насаждения, кроме тех, которые отнесены к землям лесохозяйственного назначения, земли под хозяйственными зданиями и дворами, земли под инфраструктурой оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, земли временной консервации и т.п.). 

Земли сельскохозяйственного назначения передаются в собственность и предоставляются в пользования: 

а) гражданам - для ведения личного сельского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производству; 

б) сельскохозяйственными предприятиям - для ведения товарного сельскохозяйственного производству. 

в) сельскохозяйственными научно-исследовательским учреждениям и учебным заведениям, сельским профессионально-техническим училищам и общеобразовательным школам - для исследовательских и учебных целей пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства. 

х) несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозной организациям и объединениям граждан - для ведения подсобного сельского хозяйства; 

х) оптовым рынкам сельскохозяйственной продукции - для размещения собственного инфраструктуры. 

Земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. 

Рассмотрим целевое назначение земли, наиболее интересное для покупателю: для ведения садоводства, для ведения личного сельского хозяйства и так называемую мораторну землю - для ведения товарного сельскохозяйственного производства. 

Земельные участки, предназначенные для садоводства могут использоваться для закладки многолетних плодовых насаждений, выращивание сельскохозяйственных культур, а также для возведения необходимых построек, хозяйственных сооружений. 

Личное крестьянское хозяйство - это хозяйственная деятельность, которая проводится без создания юридического лица физической лицом индивидуально или лицами, которые находятся в семейных или родственных отношениях и совместно проживают, с целью удовлетворения личных потребностей путем производства, переработки и потребления сельскохозяйственной продукции, реализации ее излишков и предоставления услуг по использованию имущества личного сельского хозяйства, в том числе и в сфере сельского зеленого туризма. Работа с ведением личного сельского хозяйства не относится к предпринимательской деятельности. Для ведения личного сельского хозяйства используют земельные участки размером не более 2,0 га, переданные физическим лицам в собственность или аренду в порядке, установленном законом. Размер земельного участки личного сельского хозяйства может быть увеличен в случае получения в натуре (на местности) земельной доли (пая) и ее наследование членами личного крестьянского хозяйства в соответствии с законом. 

Земельный участок для ведения товарного сельскохозяйственного производству используется сельскохозяйственным товаропроизводителем, - физическим или юридическим лицом, для производства сельскохозяйственной продукции, переработкой власновиробленои сельскохозяйственной продукции и ее реализации. 

Сегодня бытует мнение, что на продажу земли сельскохозяйственного назначения наложен мораторий. Это соответствует действительности только отчасти. На сегодняшний день запрещена купля-продажа только земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев. 

Таким образом запрещается купли-продажи не всей сельскохозяйственной земли, а только для земельных участков предназначенных для ведения товарного сельскохозяйственного производству и так называемой долевого земле. Остальные земли сельскохозяйственного назначения доступные для продажи гражданам Украины, и не могут приобретаться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. 

Отвечая на вопрос относительно того, стоит ли покупать землю сельскохозяйственного назначения, - можно с уверенностью сказиты: стоит если Вы: 

1. покупаете земельные участок для ведения сельского хозяйства, выращивания сельскохозяйственных культур, построения хозяйственных зданий и сооружений - вам идеально подойдет земельный участок для ведения личного сельского хозяйства; 

2. покупаете земельный участок для строительства дома, но наличием прописки (регистрации) и наличия вблизи земельного участки соответствующей инфраструктуры Вы не занимаетесь, для Вас главное природа, чистый воздух и низкая цена земли такого целевого назначения, - тогда Вам идеально подойдет земельный участок для ведения садоводства. Дом, построенный на таком земельном участке подойдет как для постоянного так и для временного (сезонного) проживания. 



Что же касается рыночной привлекательности земли сельскохозяйственного назначения, то по сравнению с земельными участками другого целевого назначения, - такие земельные участки существенно (в 1,5-2, а то и более раз) дешевле земельных участков иного целевого назначения, в частности земельного участка для строительства и обслуживание жилого дома. 



Земельные участки иного целевого назначения, чем указанные выше, не так часто появляются на рынке земли, поэтому на их характеристиках остановимся лишь частично и в общих чертах. 





Земли природно-заповедного и иного природоохранного назначения 

К землям природно-заповедного фонда, включаются природные территории и объекты (естественные заповедники, национальные природные парки, биосферные заповедники, региональные ландшафтные парки, заказники, памятники природы, заповедные урочища), а также искусственно созданные объекты (ботанические сады , дендрологические парки, зоологические парки, парка-памятки садово-паркового искусства). 

Земли природно-заповедного фонда могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности. 

К землям иного природоохранного назначения относятся земельные участки, в пределах которых имеются природные объекты, имеющие особую научную ценность. 

Пределы земель иного природоохранного назначения закрепляются на местности пограничными или информационными марками. 



Земли оздоровительного назначения 

К землям оздоровительного назначения относятся земли, имеющие природные лечебные свойства, которые используются или могут использоваться для профилактики заболеваний и лечения людей. 

На землях оздоровительного назначения запрещается деятельность, которая противоречит их целевому назначению или может отрицательно повлиять на природные лечебные свойства этих земель. 

На территориях лечебно оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа и зоны санитарной (горно-санитарной) охраны. 

В пределах округа санитарной (горно-санитарной) охраны запрещаются передача земельных участков в собственность и предоставления в пользования предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам для деятельности, несовместимой с охраной природных лечебных свойств и отдыхом населения. 

Определение земель рекреационного назначения 



Земли рекреационного назначения 

К землям рекреационного назначения относятся земли, используемые для организации отдыха населения, туризма и проведения спортивных мероприятий. 

К землям рекреационного назначения относятся земельные участки зеленых зон и зеленых насаждений городов и других населенных пунктов, учебно-туристских и экологических тропинок, маркированных трасс, земельные участки, занятые территориями домов отдыха, пансионатов, объектов физической культуры и спорта, туристических баз, кемпингов , яхт-клубов, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей, домов рыболовов и охотников, детских туристическим станций, детских и спортивных лагерей, других аналогичных объектов, а также земельные участки, предоставленные для дачного строительства и сооружения других объектов стационарной рекреации . 

Земли рекреационного назначения могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности. 

На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, которая препятствует или может препятствовать использованию их по назначением, а также негативно влияет или может повлиять на природное состояние этих земель. 

В объявлениях на продаже земельных участков среди земельных участков рекреационного назначения чаще всего встречаются земельные участки «для индивидуальной дачного строительства» (так называемые участки для строительства дачи, дачная участок и т.д.). Эти земельные участки небольшой площади, обычно не более 0,10 гектара (10 соток). Обусловлено это тем, что граждане Украины имеют право бесплатно приватизировать земельный участок для индивидуальной дачного строительства площадью не более 0,10 га, а соответственно и продать они могут участок данного целевого назначения большей площади лишь в случае, если они купили еще один участок, что рядом , и объединили эти участки в одно, или если они поменяли целевое назначение своего земельного участки иного целевого назначения на целевое назначение «для индивидуальной дачного строительства». 



Земли историко-культурного назначения 

К землям историко-культурного назначения относятся земли, на которых расположены: 

а) историко-культурные заповедники, музеи-заповедники, мемориальные парки, мемориальных (гражданские и военные) кладбища, курганы, исторические или мемориальные усадьбы, здания, сооружения и памятные места, связаны с историческими событиями; 

б) городища, курганы, древние захоронения, памятные скульптуры и мегалиты, наскальные изображения, поля давних битв, остатки крепостей, военных лагеря, поселений и стоянок, участки исторического культурного слоя укреплений, производств, каналов, дорог; 

в) архитектурные ансамбли и комплексы, исторические центры, кварталы, площади остатки древнего планировки и застройки городов и других населенных пунктов, сооружения гражданской, промышленной, военной, культовой архитектуры, народного зодчества, садово-парковые комплексы, фоновая застройка. 

Земли историко-культурного назначения могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности. 

Вокруг историко-культурных заповедников, мемориальных парков, древних захоронений, архитектурных ансамблей и комплексов устанавливаются охранные зоны из запретом деятельности, которая вредно влияет или может повлиять на соблюдение режима использование этих земель. 

Порядок использования земель историко-культурного назначения определяется законом. 

Земли лесохозяйственного назначения 

К землям лесохозяйственного назначения относятся земли, покрытые лесной растительностью, а также не покрытые лесной растительностью, нелесные земли, которые предоставлены и используются для нужд лесного хозяйства. 

К землям лесохозяйственного назначения не относятся земли, занятые: 

- Зелеными насаждениями в пределах населенных пунктов, какие не отнесены к категории лесов; 

- Отдельными деревьями и группам деревьев, кустарниками на сельскохозяйственных угодьях, приусадебных, дачных и садовым участкам. 

Земли лесохозяйственного назначения могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности. 

Гражданам и юридическим лицам по решению органов местного самоуправления и органов исполнительной власти могут бесплатно или за плату передаваться в собственность замкнутые земельные участки лесохозяйственного назначения общей площадью до 5 гектаров в составе угодий крестьянских, фермерских и других хозяйств. 
Граждане и юридические лица в установленном порядке могут приобретать в собственность земельные участки деградированных и малопродуктивных угодий для облесения.